El nuevo decreto de vivienda cambia la fiscalidad del alquiler: que revisar
El real decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidacion, reintroduce la deduccion estatal por alquiler, rediseña las reducciones del IRPF para arrendadores y habilita recargos en el IBI.
Que ha pasado
El real decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el dia 7 y en vigor desde el 8, modifica de forma significativa la fiscalidad de la vivienda en Espana: IRPF, IVA, IBI y plusvalia municipal. La norma retoma medidas del real decreto-ley 26/2026, que quedo derogado tras no obtener la convalidacion del Congreso, y esta a la espera de que la Diputacion Permanente la convalide, por lo que su contenido podria decaer.
Entre los cambios con efectos ya desde el 8 de octubre destaca la vuelta de la deduccion estatal por alquiler de vivienda habitual: el inquilino con base imponible inferior a 33.007,20 euros podra deducir el 10% de lo pagado, con base maxima de 11.630 euros (deduccion maxima de 1.163 euros) si su base no supera 23.007,20 euros, y cantidad decreciente por encima. Exige no ser titular de otra vivienda a menos de 50 kilometros durante al menos medio año. Para arrendadores que no sean grandes tenedores, los nuevos contratos firmados a partir del 2 de diciembre tendran un nuevo menu de reducciones del rendimiento: hasta el 100% si se rebaja la renta inicial mas de un 5% manteniendo inquilino o bajando del indice de referencia, y una escala que baja del 50% al 15% cuanto mas suba la renta.
Que significa
Los cambios restantes se activan por fases. Desde el 1 de diciembre, los alquileres de apartamentos o viviendas amueblados por estancias de hasta 30 noches pasan a tributar por IVA al tipo reducido del 10% (hoy estaban exentos), salvo que sea la vivienda habitual del arrendador, lo que a su vez permitira deducir el IVA soportado; y se aplican nuevos coeficientes maximos de la plusvalia municipal. Desde el 1 de enero de 2027, la imputacion de rentas de los inmuebles vacios dejara de ser un tipo unico del 1,1% para pasar a una escala progresiva del 1,1% al 3% segun el valor catastral conjunto. Y los ayuntamientos podran recargar el IBI: hasta el 150% en el caso de cuatro o mas viviendas vacias en propiedad durante mas de tres años, y en zonas de mercado tensionado, recargos del 50% al 150% sobre inmuebles de alojamiento turistico segun cuantos se posean.
Para quien vive de alquiler, la deduccion devuelve un beneficio eliminado en 2015. Para quien alquila, la nueva escala premia con mas reduccion a quien repruebe la renta. Para el propietario de vivienda vacia o turistica, el coste de mantener el inmueble fuera del mercado sube. El matiz transitorio es esencial: los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026 mantienen el regimen anterior.
Que hacer el lunes
Tres comprobaciones segun tu perfil. Si eres inquilino: confirma si tu base imponible te da acceso a la deduccion del 10% y guarda facturas y contrato; revisa tambien si tu comunidad autonoma mantiene deducciones propias, compatibles con la estatal. Si alquilas: si vas a firmar un nuevo contrato despues del 2 de diciembre, documenta la renta del contrato anterior y del indice de referencia, porque de ellas depende tu reduccion; los grandes tenedores quedan fuera de estas bonificaciones.
Si tienes una segunda vivienda, piso turistico o inmueble vacio: revisa que recargos municipales podrian aplicarte a partir de 2027 y que cambia tu imputacion de rentas. Y en todos los casos, la advertencia que hacen los propios analistas fiscales: la norma esta pendiente de convalidacion, asi que evita decisiones patrimoniales irreversibles basadas solo en estas medidas. Ante operaciones concretas, la referencia es un asesor fiscal.